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企业工业包管安排之：物流地产行业
2022-02-28
来源：
bat365
企业工业包管安排之：物流地产行业
物流地产最早起源于二十世纪八十年代，美国物流地产巨头普洛斯公司率先提出这一看法。普洛斯对物流地产的解释是：凭据客户的需求，选择合适的所在，建设、运营与治理专用物流设施，并且接纳外地与全球的专业技术开发物流配送设施，与客户(好比制造商、零售商、物流公司等)建立密切的相助关系，为其在合适的时间与合适的所在，提供合适的现代物流设施和专业的物业治理效劳，实现货物从供应地向接收地的流通。因此，物流地产是经营专业现代化物流设施的载体，是物流行业与地产行业相结合的功效性工业地产。
物流地产效劳功效涉及地工业、仓储业、交通业、邮政业，同时具有跨地区的网络化特征，这决定了该行业的交叉性和庞大性。物流地产效劳于国民经济各个领域，构筑起第二工业与第三工业的桥梁。物流地产的生长关于推动我国经济快速有序生长意义重大。
现代物流地产的领域包括物流园区、物流货仓、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。
（1）地产企业主导模式
地产企业建设或者购置满足客户需求的物流设施，再向客户提供租赁效劳。其投资收益主要来自租金收入、物业治理效劳费等。此模式的优势在于地产企业更擅长前期基建阶段的各项事情，项目开发建设效率更高，物业效劳体系往往也越发成熟和专业。
（2）物流企业主导模式
物流企业可结合自身业务需求，对物流地产进行有效的计划与设计。持有物流地产历程中，物流企业可以部分自用满足自身物流业务的需要，部分对外租赁。此模式的优势在于物流企业在配备物流设施与物业效劳方面更了解也更能有针对性地满足自身及客户需求。
（3）地产企业与物流企业相助模式
此模式下，地产企业卖力项目开发，项目建成后转租物流企业；而物流企业租赁园区，卖力运营和治理。例如2017年碧桂园与中集集团就中集企业产城业务板块签署增资协议，未来碧桂园将就中集有价值的存量土地资源，以相助开发的形式整合项目实施落地。
（4）地产企业与电商企业相助模式
地产企业在这类相助中发挥在园区投资建设、招商引资上的优势，电商企业则凭借其庞大的商户资源和良好的客户口碑，以抵达园区招商及品牌集聚的效果。例如荣盛生长2017年与菜鸟网络签订了战略相助，在此次相助中荣盛兴城卖力园区一级开发并推进土地供应，并在项目建设历程中和项目落成后卖力协助菜鸟网络；而菜鸟网络则在物联网、云盘算、网络金融、电商平台整合构建等多方面都具有优越资源。
物流地产运作模式（来源：中指研究院）
物流地产行业的生长趋向于集约化与协同化的生长，集中体现在物流园区的建设。将多个物流企业集中起来，发挥整体优势和规模优势，实现物流运营的专业化和科学化。同时，这些企业可共享一些基础设施和配套效劳设施，从而降低运营本钱，告竣规模效益。
物流地产的规�；胪缁慕ㄉ杌竦迷嚼丛蕉嗟奈锪鞯夭蹲噬痰闹厥�。以全球物流地工业巨头普洛斯为代表，在全球规模内建设物流仓储设施，并构建全球化的物流地产网络，能够实现全球规模内的货物精准、高效流通。
由于物流行业处理量大、流程相对标准化的特点，智慧化、自动化手段可以大幅提升物流地产运营效率，降低经营本钱，因此智慧物流地产将成为行业生长趋势。近两年智慧物流基础设施建设发力，智慧物流园区、智慧口岸、智能仓储基地、数字货仓等一批新基建投入，增进“通道+枢纽+网络”的物流基础设施网络体系加速结构建设。
物流地产的建筑物、隶属设施设备及其保管存储的大宗货物为其主要的危害标的，应当购置企业工业类包管以转移危害。凭据我们对物流地产行业的研究和包管赔案处理的经验，物流地产的主要危害可总结如下：
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•物流地产的建筑物，面临自然灾害、意外事故对其建筑物自己造成损坏和灭失的危害 |
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•物流地产通常拥有较多的机械设备，包括热力设备、制冷设备、供水设备、传输设备、供配电设备、通风设备、信息系统、消防设备、分拣设备等等，面临着机械设备损坏和灭失的危害 |
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•物流地工业主的收入基本上为向租户收取的租金及物业治理费，因此在物流地产由于任何原因无法正常营业时，面临着毛利润损失的危害 |
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•物流地产最大的特点是，其存放了大宗品类繁杂的第三方货物。业主最重要的职责是为第三方租户保管货物，确保租户的货物宁静。如果爆发任何事故，造成了货物损失，都可能面临着第三方货主向其索赔的危害 |
我们对物流地产的主要危害及对应的包管险种解决计划总结说明如下：
危害1：物流地工业主的建筑物及土建结构物、装修装饰、办公设施、机械设备等由于地动、台风、暴雨等自然灾害及火灾、爆炸、碰撞、水损、盗抢等意外事故导致的损失危害。
适用险种：工业一切险
投保标的：以物流地产全部工业的重置价值投保。
危害2：物流地工业主的机械设备，包括热力设备、制冷设备、供水设备、传输设备、供配电设备、通风设备、通讯设备、消防设备、分拣设备等等面临的由于设计、制造或装置过失、技术人员操作过失和技术不善等内因造成的损失危害。
适用险种：机械损坏险
投保标的：以物流地产全部机械设备的重置价值投保。
危害3：物流地产由于爆发严重的自然灾害、意外事故或机械损坏导致无法正常营业，进而导致的业主的租金、物业治理费的损失危害。
适用险种：营业中断险
投保标的：以毛利润投保，或以租金及物业治理费收入投保。
危害4：物流地产营运历程中对第三方人员、非仓储工业造成的损失危害；对业主保管的第三方货物，由于任何意外事故爆发，导致的货物损失危害。
适用险种：民众责任险、工业一切险
投保标的：对第三方人员、非仓储工业以约定的责任限额投保；关于第三方货物，以包管期限内第三方货物的峰值价值或约定的责任限额投保。
物流地产的第三方货物数量较大、价值较高、货物收支库频繁，业主对租户工业的保管责任危害较高，为包管市场谨慎承接的危害。一般来说，我们可以实验通过民众责任险或者工业一切险两种计划来予以包管。凭据最新的包管市场动态和承保偏好，通过民众责任险承保和通过工业一切险承保这两种计划的具体解决步伐和各自的特点及问题可以简要总结如下。
- 投保和理赔程序较为简单。
- 不会保存重复包管的问题。
- 由于此种承保情形既往赔付纪录较差，一些包管公司无法接受此计划。能够接受此计划的包管公司往往单独设置针对第三方货物的子限额，并收取高额的保费。
计划2：工业一切险
- 投保时需要预估第三方货物的峰值价值并尽可能足额投保。
- 可能会与租户自己的工业险有重合的地方，应考虑设置为底层保单，爆发损失后优先赔付。
- 爆发事故后，岂论业主是否有责任，均可予以赔偿，但保单设计需特别考虑对其他责任方的追偿问题。
- 由于适用于工业一切险的费率，保费较为合理，但通�；嵘柚媒系偷幕跷锘鹪帧⒈ǖ鹊淖酉薅�。
近年来，中国冷链物流市场处于快速成恒久。冷库对温度、湿度控制的要求很是高，其危害远高于通例货仓。
首先，冷库的机械设备数量和庞漂后高于通例货仓，机械损坏危害高；其次，一旦供配电设备、制冷设备爆发任何事故，对温度敏感的生鲜食品、医药等货物将遭受大规模严重损失；别的，冷库运营期的火灾危害也显著高于通例货仓。因此，关于简单冷库，包管市场承保往往很是谨慎。
在安排冷库的包管时，建议将冷库与通例货仓打包统一安排，并安排包管公司现场考察危害，积极引导投保人做好防灾防损的步伐。如若包管公司在查勘后，认为危害状况不佳，会考虑大幅度提升冷库项目的各险种费率。同时，关于冷库中贮存的货物，包管公司将在承保计划中进一步降低赔偿限额或增加保费。
物流地产这个新兴行业近些年在我国的迅猛生长，对物流地产行业危害治理和包管安排也提出了更高、更全面、更体系化的要求。bat365包管经纪在为众多物流地产企业提供包管和危害治理效劳的基础上，剖析总结了以上物流地产面临的主要危害、包管解决计划及各险种安排时可能遇到的问题，以供各人参考、探讨和指正。专业人做专业事，bat365包管经纪期待与物流地产客户配合生长。
关于物流地产及其他企业工业包管的任何问题，接待联系cs@chinacib.com、chenziang@chinacib.com，谢谢。
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